文章作者信息：中國社科院旅游研究中心 巫寧 分時度假交換是一種在歐美國家得到廣泛應(yīng)用，在我國尚比較前沿的飯店網(wǎng)絡(luò)共生營銷方式。它是現(xiàn)代電子商務(wù)與飯店業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新相結(jié)合的產(chǎn)物，典型地體現(xiàn)了信息化的產(chǎn)業(yè)應(yīng)用與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新的互動關(guān)系。本文將分三部分介紹這一方面的知識：
1、分時度假概述
2、以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的分時度假交換系統(tǒng)
3、案例
一、分時度假概述
（一） 分時度假的起源
分時度假起源于20世紀60年代。在60年代早期，一位名叫亞歷山大•奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地房產(chǎn)的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權(quán)利，所有購買者被稱為股東或合伙人。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產(chǎn)。到20世紀90年代，這家公司共有12.5萬名股東和遍布歐洲15個國家的53處分時度假地。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功，這是全球第一個標準的分時度假產(chǎn)品。
（二） 分時度假的定義
分時度假（Timeshare,又稱Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)實行交換。
國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年—40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。
國際上，不同的組織對分時度假的定義有所不同，流傳較廣的兩個定義是：
l 美國佛羅里達州《分時度假房產(chǎn)法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中對分時度假的定義是：“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其他方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其他設(shè)施在某些特定年度中低于1年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上”，即稱之為分時度假項目。
l 《歐盟分時度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定義為：“所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在1年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。
歸納這兩個定義可見，分時度假要求消費者購買一定期限（以上定義中是三年）以上的使用某處住宿或其他設(shè)施的權(quán)利；消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利必須按照協(xié)約預(yù)付款項；有的情況下消費者還被要求每年在某處親自住宿的時間不能低于一定天數(shù)（如一周）。當然，隨著點數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的種種定義都面臨著來自各個方面的挑戰(zhàn)，分時度假的規(guī)范定義是不斷變革的。
（三） 飯店業(yè)與分時度假產(chǎn)品
從本質(zhì)上而言，分時度假實際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對于一個住宿設(shè)施的制度安排中，一個極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷售給消費者；另外一個極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計算，它相當于把每間客房的使用權(quán)分割成為40×365份來出售，消費者以天為單位購買對房間的使用權(quán)（劉趙平，2002）。而分時度假產(chǎn)品介于兩者之間，與房地產(chǎn)項目相比，它將產(chǎn)品分割后出售，但分割單元又沒有普通飯店產(chǎn)品那么零碎。事實上，飯店本身就是一種滿足住宿需求的房地產(chǎn)設(shè)施，分時度假理念為飯店（特別是度假飯店）經(jīng)營提供了嶄新的視域。
與飯店業(yè)有關(guān)的分時度假概念有：
l 分時度假酒店。分時度假酒店（Timeshare Hotel）亦稱為“時權(quán)酒店”，有瑞士企業(yè)家亞歷山大•耐首先提出，即出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以在市場上轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。
l 產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理方面經(jīng)營、自己獲取紅利的經(jīng)營模式�？梢姡a(chǎn)權(quán)酒店和分時度假產(chǎn)品的區(qū)別在于，分時度假產(chǎn)品淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出使用權(quán)，相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念，常被視為一種房產(chǎn)投資品種。而兩者之間的共性是皆有將其他時間內(nèi)的住宿權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售或交換出去以實現(xiàn)其價值的需求。
（四） 分時度假交換及其衍生形式
分時度假交換的含義是，擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級但位于其他地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。
20世紀70年代之后，分時度假概念大量傳入美國本土。當時經(jīng)濟繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產(chǎn)商建起大批公寓房和度假飯店。70年代中期的石油危機中，因油價上漲使美國經(jīng)濟進入緊縮期，房產(chǎn)大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動了分時度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產(chǎn)品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進一步拓展開發(fā)出分時度假交換制度：擁有度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者，可以將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。
分時度假交換制度意味著度假房產(chǎn)權(quán)的擁有者可以在同等產(chǎn)權(quán)條件下，可在不同時間、不同地點進行度假選擇，這大大提高了分時度假產(chǎn)品對顧客需求的滿足度。分時度假交換制度帶來了一種全新的度假住宿產(chǎn)品經(jīng)營模式，也刺激了消費者對分時度假產(chǎn)品的需求。當然，由于分時度假交換是擁有使用權(quán)的消費者之間的相互交換，交換事務(wù)比較繁瑣，并會遇到供需匹配困難的問題。隨著時間的推移，人們又開發(fā)出分時度假交換的一些衍生形式：
1. 靈活購買分時度假產(chǎn)品。消費者向交換系統(tǒng)或代理商購買分時度假產(chǎn)品，可以不局限于原有規(guī)定的時間長短和住宿單位的大小，而有多種選擇，這意味著度假旅游者選擇的靈活度增加。
2. 點數(shù)制。1990年，進入分時度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點數(shù)制，即顧客不必付一筆錢去購買某度假地一段時間的房產(chǎn)使用權(quán)來加入一個分時度假交換系統(tǒng)，而只需購買一定的“點數(shù)”，然后用“點數(shù)”換購同樣將價格折合成點數(shù)的住宿和娛樂等產(chǎn)品。它可以推進全球化點數(shù)制體系的建立和發(fā)展，即通過點數(shù)制網(wǎng)絡(luò)將各地的點數(shù)制俱樂部聯(lián)合起來交換，使會員在度假需求上具有更大限度的自由選擇性。相關(guān)的概念有：
l 點數(shù)。點數(shù)是用來衡量度假房產(chǎn)價值的尺度。點數(shù)多少與淡旺季、房產(chǎn)面積和度假地坐落地點有關(guān)。這種模式，相當于在度假地引入了一種新的流通手段。
l 點數(shù)制俱樂部。點數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等方面的差異。會員向供應(yīng)商購買一定數(shù)量的點數(shù)，所有的住宿、娛樂產(chǎn)品也以點數(shù)標價。會員可以隨意選擇在一年的任何時間、選擇網(wǎng)絡(luò)內(nèi)任意地點消費，并且對于房間的大小、住宿時間長短、每年來度假的次數(shù)等都可以自由選擇。
